Fråga juristen!

Enligt fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklare informera spekulanterna på en bostadsrätt eller fastighet om hur säljaren avser att genomföra försäljningen, däribland om hur en eventuell budgivning kommer att gå till rent praktiskt. Mäklaren ska dessutom upprätta en förteckning över samtliga anbud som lämnats med angivande av bl.a. anbudsgivarens namn och det belopp som bjudits. Dokumentationen ska överlämnas till säljaren och köparen efter genomförd försäljning.

Utöver ovanstående reglering i fastighetsmäklarlagen, finns det inga lagregler eller branschpraxis som reglerar hur en budgivningsprocess ska gå till. Principerna för budgivningsprocess kan därför variera mellan olika mäklarföretag och olika försäljningsobjekt. I slutändan är det dock säljaren (som vanligtvis är mäklarens uppdragsgivare) som i samråd med mäklaren bestämmer reglerna för budgivningen i det enskilda fallet.

I princip finns det två huvudmodeller för budgivning som används. Dels öppen budgivning, dels sluten budgivning. Det kan även förekomma kombinationer av dessa i samma försäljningsprocess, där budgivningen inleds som öppen för att därefter avslutas som en sluten budgivning för att kunna särskilja en grupp kvarstående spekulanter.

Öppen budgivning är den vanligaste formen för budgivning och kännetecknas av att av att spekulanterna avger sina bud i löpande tidsföljd och att budgivarna ges möjlighet att bjuda över andra spekulanters lagda bud. Fastighetsmäklaren ska redovisa alla spekulanter för säljaren och budgivarna har rätt att få sina bud framförda till säljaren. Trots att en budgivning är öppen har det blivit allt vanligare förekommande att spekulanter lägger s.k. dolda bud. Ett dolt bud innebär att en spekulant lägger ett bud med villkoret att budet ska vara hemligt för övriga budgivare. Detta kan medföra att övriga spekulanter inte kan delta i budgivningen på samma villkor som den som lagt det dolda budet. Förekomsten och tillåtligheten av dylika dolda bud har därför blivit mycket omdebatterad under senare tid. Det kan härvid nämnas att mäklarsamfundet rekommenderar mäklare att för sina uppdragsgivare framhålla fördelarna med en öppen budgivning genom hela försäljningsprocessen. I slutändan är det dock säljaren som avgör vilken betydelse som ett dolt bud ska få i budgivningen och hur budet ska hanteras.

Sluten budgivning innebär att samtliga bud ska lämnas slutet inom viss utsatt tid och att buden öppnas vid ett och samma tillfälle, varvid säljaren har möjlighet att acceptera något av buden eller förkasta alla bud.

Lagens utgångspunkt, såväl avseende överlåtelse av fastighet som bostadsrätt, är att bindande avtal mellan säljare och köpare uppkommer först när skriftligt överlåtelseavtal har undertecknats av både säljaren och köparen. Detta innebär att en spekulant aldrig är juridiskt bunden till sina bud, utan spekulanten kan när som helst innan skriftligt överlåtelseavtal ingåtts ångra sig och dra sig ur budgivningen, även om säljaren dessförinnan förklarat sig acceptera budet. Å andra sidan är även säljaren helt obunden till de bud som har lagts. Säljaren kan således välja fritt bland buden och sälja till den spekulant som han helst önskar sälja till, även om det inte skulle vara till högstbjudande. Säljaren kan även om han öppet har accepterat en viss spekulants bud ångra sig och sälja till annan spekulant. Inte heller mäklaren har något ansvar för att säljaren håller sitt ”löfte” att sälja till viss spekulant. Svaret på frågan i rubriken är således att du som säljare kan överlåta din bostad till precis vem du vill oberoende av vilka bud som har avgivits.