Fråga juristen!
Enligt bostadsrättslagen (BRL) får en bostadsrättsförening ingå bindande förhandsavtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att köpa lägenheten. Ett förhandsavtal ska enligt BRL upprättas skriftligen och innehålla bl.a. uppgift om ”beräknad tidpunkt” för bostadsrättsupplåtelsen. I annat fall är förhandsavtalet ogiltigt. Förhandstecknaren får enligt BRL säga upp och frånträda förhandsavtalet om bostadsrättsupplåtelse genom föreningens försummelse inte sker inom skälig tid efter den i förhandsavtalet angivna tidpunkten för upplåtelsen.
Det saknades länge prejudicerande (vägledande) domstolsavgöranden på området. I nummer 2 av verandan 2019 redogjordes för en dom av Stockholms tingsrätt där tingsrätten tog ställning till giltigheten av ett förhandsavtal där ”preliminär” tid för bostadsrättsupplåtelse angavs som ett tidsintervall från kvartal 2, 2019 till kvartal 3, 2019 (i stället för en bestämd tidpunkt). Tingsrätten kom fram till slutsatsen att förhandsavtalet var giltigt. Eftersom tingsrättsdomar dock saknar prejudicerande verkan för hur andra domstolar ska döma i liknande fall, angavs i artikeln att domen hade överklagats till hovrätten och att det därför kan finnas anledning att återkomma i frågan i senare artikel.
Det aktuella målet har nu avgjorts av hovrätten och därefter av HD med prejudicerande verkan för rättstillämpningen i framtiden.
Enligt HD är syftet bakom formkravet för förhandsavtalets giltighet, att den beräknade tidpunkten för bostadsrättsupplåtelsen ska anges, att den angivna tidpunkten har betydelse för förhandstecknarens möjlighet att säga upp avtalet om föreningen dröjer med att upplåta bostadsrätten. Det kan visserligen uppkomma olägenheter för förhandstecknaren om den beräknade tidpunkten för upplåtelsen anges som ett längre tidsintervall, t.ex. i fall förhandstecknaren behöver göra sig av med befintlig bostad i god tid för upplåtelsen och därpå följande tillträde av den nya lägenheten. Det skulle, beroende på omständigheterna i det enskilda fallet, kunna leda till att avtalsvillkoret betraktas som oskäligt enligt 36 § avtalslagen, varvid domstol kan ogiltigförklara eller jämka villkoren i förhandsavtalet. Det förhållande att den beräknade tidpunkten för upplåtelsen anges som ett tidsintervall bör däremot enligt HD inte medföra att avtalet blir ogiltigt enligt bestämmelserna i BRL. HD ansåg sammanfattningsvis att den i förhandsavtalet angivna tidsperioden om sex månader på ett tillräckligt klart sätt gav besked om tidpunkten för upplåtelse av bostadsrätten. HD menade vidare att den omständigheten att ordet ”preliminär” använts i stället för ordet ”beräknad”, som anges i BRL, inte påverkar förhandsavtalets giltighet. HD fastställde på ovan angivna skäl att förhandsavtalet uppfyllde formkraven enligt BRL och att det således var giltigt.
