Varje bostadsrätt har sin egen ekonomiska dynamik

Under de senaste tolv månaderna har det enligt Svensk Mäklarstatistik sålts 112 090 bostadsrätter i Sverige. Under samma period har 55 589 villor hittat nya ägare. Det är alltså dubbelt så vanligt med bostadsrättsaffärer som det är med villaköp.

Ändå finns det en tämligen vitt utbredd okunskap om många av de parametrar som påverkar ekonomin i en bostadsrättsförening och hur dessa parametrar i sin tur till stor del avgör om ett bostadsrättsköp är en förnuftig investering eller inte. Faktum är att var och en av de drygt etthundratolvtusen bostadsrätterna som sålts under det gångna året har sin egen inneboende ekonomiska dynamik.

Viktigt att sätta sig in i den ekonomiska planen

För Lotta Edenhammar, VD på Valvet, är detta välkända faktorer, men för den enskilde bostadsrättsköparen ser det ofta annorlunda ut. Många tittar bara på priset på bostadsrätten och dess månadsavgift och grundar sedan sitt beslut på de siffrorna. Lotta Edenhammar pekar på att det finns mycket mer än så att ta med i beräkningen.

- Det är viktigt att man som spekulant sätter sig in i den ekonomiska planen, säger hon, och listar ett antal hållpunkter att titta närmare på.

- Man bör titta på hur väl underhållen fastigheten är, och om det finns medel avsatta till att göra förbättringar som blir nödvändiga över tid. Renoveringar, stambyten och andra större kostnader kommer att speglas i den enskilde bostadsrättsägarens avgift, och är därför viktiga att hålla koll på.

Många gånger missar man dessutom som spekulant att titta på de olika inkomstmöjligheterna för en bostadsrättsförening. En sådan koll kan mycket väl ge en helt annan bild än en som bara grundas på en avvägning av föreningens kostnader och de boendes avgifter. Det kan finnas näringsidkare som driver sin verksamhet i föreningens lokaler och ger en stadig hyresinkomst, precis som det kan ramla in en ansenlig slant via exempelvis ett garage i bostadsrättsföreningen. När man väger in de pengar sådana inslag genererar så kan de många gånger vara vad som ger rejäl styrka åt en annars ganska sårbar ekonomi.

Baksidan av att förlita sig på den här typen av inkomster är att man alltid löper risken att lokaler blir tomställda. Just den faktorn pekar Lotta Edenhammar på som den kanske enskilt största risken för en bostadsrättsförening.

- Det finns förstås alltid ett reellt hot att olika verksamheter kan tvingas lägga ner. Det hotet är dessutom extra uppenbart nu till följd av den pågående coronaepidemin. Det är viktigt att förstå att en förenings ekonomiska grund kan urholkas snabbt om man mister stora hyresgäster.

En annan detalj som kan tillföra stora värden i en bostadsrättsförening är utrymmen som många gånger står mer eller mindre outnyttjade. Till exempel finns det många gånger gamla vindar i äldre föreningar som kan byggas om till attraktiva nya lägenheter och därigenom ge ett rejält tillskott till ekonomin.

En del spekulanter är ändå ovilliga att investera i äldre föreningar. Man menar att det kan vara svårare att överblicka de olika graderna av slitage och underhållsbehov i lägenheterna, medan nya bostadsrättsföreningar är lättare att göra en bedömning av. Det är en sanning med modifikation, menar Lotta Edenhammar och nämner en fallgrop som ofta missas.

- I nya föreningar ligger avgiften ibland på behagligt låga nivåer i början. Sedan kan det hända att de höjs dramatiskt av ett enkelt skäl: nya föreningar har ofta lån i föreningarna som är amorteringsfria under ett antal år. När det sedan blir dags att börja amortera så får det förstås omedelbara återverkningar på de boendes avgifter.

Ökande medvetenhet hos kunderna

Christina Larsson, mäklare på Valvet, nämner en annan faktor som är viktig att väga in i valet mellan ny och äldre bostadsrätt.

- De äldre föreningarna har ofta en god ekonomi. Man har amorterat under många år på sina lån och kan därmed på sunda grunder hålla en låg avgiftsnivå.

Christina Larssons bild av den enskilde kundens förmåga att sätta sig in i de ekonomiska realiteterna hos bostadsrättsföreningarna är i huvudsak positiv.

- Många är väl insatta och synar årsredovisningen noga, frågar om planerade avgiftshöjningar och avsättningar till kommande underhåll.

Själv pratar Christina ofta med sina spekulanter om avvägningen mellan belåningsgrad och underhållsbehov.

- Om den biten ser bra ut är det förstås ett bra säljargument.

Jessica Heinegren, också hon mäklare på Valvet, pekar på vikten av att titta på föreningens belåningsgrad i relation till antalet lägenheter och det andelstal det aktuella objektet har. Här kan det förekomma stora skillnader från förening till förening, men Jessica Heinegren varnar för att stirra sig blind på bara den här biten.

- Olika tillgångar och möjligheter i föreningen kan mycket väl väga upp vad som inledningsvis ser ut som en negativ bild. Och sedan tillkommer frågan om vad som egentligen ingår i avgiften. Även om den ser hög ut, så kanske den innefattar bredband, TV-utbud, värme, vatten och parkering och då skiftar bilden igen.

Trenden att bostadsrättspekulanterna sätter sig alltmera in i de ekonomiska realiteterna kring ett bostadsköp välkomnas av Lotta Edenhammar.

- Det är en sund utveckling. Det handlar ju om stora och viktiga investeringar och då får det inte bli fel. Om man tar till sig den här informationen och kombinerar det med att välja en kunnig och erfaren mäklare så har man skaffat sig bästa möjliga utgångsläge!

Text: Christer Holmgren